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住宅产业化简介
2010-05-25  作者:

一、简介
  1、定义
  住宅产业化就是用工业化方式制造住宅,采用先进工艺,按专业分工,将住宅的主要构配件在工厂批量化生产,施工现场机械化安装。住宅产业化有利于改造传统的住宅产业,提高住宅建设的质量和效率,降低能源和资源消耗,实现住宅建设领域的可持续发展。
  住宅产业化包括四个方面的含义:住宅建筑标准化、住宅建筑工业化、住宅生产经营一体化、住宅协作服务社会化。
  2、国内外发展概况
  住宅产业化的概念最早是从房地产行业较为成熟的欧美发达国家而来。在住宅产业化较为发达的瑞典,80%的住宅采用以通用部件为基础的住宅通用体系。美国人住宅用构件的标准化、商品化程度几乎达到100%。日本、香港的工业化住宅体系也较为成熟。
  目前国内住宅产业化尚处于试点阶段,率先行动的企业有万科、南京栖霞建设、浙江宝业等,保利地产的住宅产业化主要是在设计与实验阶段,还没有投入市场。而其它的一些大型地产企业则主要是在努力实现设计与施工的标准化、采购的统一化,离产业化还有很大的距离。
  二、发展形式
  适合住宅产业化的建筑体系有轻钢结构、混凝土预制装配式结构、组合结构等,万科研发的为预制混凝土结构。本文主要介绍混凝土预制装配式结构(简称PC结构)。
  混凝土预制装配式结构,就是将房子的柱、梁、楼梯、楼板、外墙等在工厂预制,现场安装。一栋完整的工业化住宅除了结构主体外还包括配套的内外装修和设备管线,交给用户的一般是精装修住宅。目前国内已建成的住宅中,工业化程度不尽相同。有些框架梁柱全预制,有些是对现浇结构逐步改良,部分构件预制装配(楼板、外墙、阳台等)。
  装配式外墙形式有预制混凝土外墙板、轻钢外墙板、ALC外墙板(蒸压夹气轻质混凝土外墙板)。外墙上的窗框、外立面大理石贴片等可以在墙板制作时一并做好,窗框与外墙是浑然一体,防渗漏性能更好;内隔墙可以使用轻钢龙骨和石膏板夹隔音棉,厚度小,保温隔热性能好,轻质的内墙板都可以移动和重组,可满足住户以后再装修的需要。厨卫采用预制整体式厨卫。
  以万科为例,制定了中长期工业化住宅计划,从三条路线完成工业化住宅的商品化:一条是混凝土结构的工业化,即在传统现浇钢筋混凝土结构基础上的逐步改良,逐渐向工业化住宅过渡,其主要目标是解决项目开发过程中遇到的传统建造方式带来的工程质量问题;第二条是PC工法的开发,即完全的工业化住宅体系的研发,为未来规模化工业化住宅生产作产品技术开发;第三条是内装的工业化,主要是针对国内毛坯房交楼的实际状况,内装的工业化成为住宅工业化的前提条件。
  三、发展前景
  1、优势
  住宅产业现代化是推动住宅建设科学发展的重要引擎。住宅产业现代化,旨在大力发展“节能省地环保型住宅”,在关注住宅本身的功能质量的同时,解决新形势下住宅建设中的节能、节地、节材、节水、环保等问题。实践证明,住宅产业现代化可使住宅的建设过程和住宅产品更加环保,住宅结构明显改善,建筑质量标准严格,资源利用更为合理,效果非常明显。
  仅能耗一项就比传统施工方式降低20~30%。住宅产业化的实现将大大提高劳动生产率和住宅的整体质量, 并降低住宅生产过程中的物料消耗、噪声污染、二次装修污染等。比如,产业化的住宅生产方式将使钢模板等材料的重复利用率得以提高,建筑垃圾约减少83%,材料损耗约减少60%,可回收材料约增加66%,建筑节能达50%以上。
  2、存在问题
  (1)规模小、产业链不成熟使成本提高
  住宅产业化需要的是上下游产品的配合,如建立预置服务基地,整合家装品牌等。但是,目前建筑材料、部品供给尚未形成系列化、规模化、配套化生产体系,往往很多产品在国内都是空白,配套跟不上,建设规模小,体现不出住宅工业化生产的优势。并且现在国内建成的实验楼为了保证质量一些产品需从国外进口,更加推高了成本。中国人力成本十分便宜,据万科测算,推行住宅产业化后,每平方米的造价比传统方式反而高出350-500元。
  (2)缺乏合适的施工单位配合
  工厂化住宅模式要大规模推广,寻找能够符合要求的部件制造工厂也是要克服的难题。以万科为例,目前,万科在北京、上海、深圳等地的产业化住宅项目,主要是与一直为大型基建和市政建设生产构件的大型国营构件厂进行合作。万科在东莞的工业化实验楼在建造时,由于周边没有能生产产业化构件的内销构件厂,因此只能选择一家出口厂家,这些构件先出口香港,然后再从香港进口,这大大推高了建造成本。
  日本上世纪60年代已经开始推广建筑“部件化”,经过近40年的发展,他们的建筑工人已经与其他工业产业的工人区别不大,每个建筑商手下都有大量的熟练技术工人。而我国目前在住宅装配化方面的技术人员基本上属于空白,不利于住宅产业化的发展。
  3、前景
  1999,《国务院办公厅转发建设部等部门关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见的通知》(国办发[1999]72号)是住宅产业化建设的里程碑。
  2002,建设部决定建立住宅产业化基地,对住宅产业化起到示范和带动作用。
  2010年北京市力推产业化住宅建设(拼装式住宅),推广一次装修到位。8部门联合发布了《关于推进本市住宅产业化的指导意见》,开发单位申请采用产业化建造方式,将在原规划的建筑面积基础上,奖励3%的建筑面积。计划到2013年北京“拼装式”住宅面积将达到全年总面积的1/10。
  预计国家的补贴会在明年出台。未来的发展方向必然是节能环保,如果国家给了补贴鼓励住宅产业化,将有众多的中小企业调整发展方式。有专家担心当大家都看到产业化未来趋势时,会出现泥沙俱下的情况,造成恶意竞争。这种担心在另一方面也说明了住宅产业化的前景。
  四、模式(建议)
  在住宅产业化的的链条中,其基本的组成元素大致可以包括:①住宅设备部品精深产品加工企业,指专业生产整体厨卫、整体浴厕、建筑陶瓷等设备的企业,此类产品技术含量高,生产规模比较大,规模效益显著。②材料、构件成品、半成品生产企业。③经销、加工、劳务、改造等企业。④住宅开发、设计、施工企业,是住宅制造的执行者。⑤住宅一体化生产经营企业,集住宅投资、产品研究开发、设计、构配件制造、施工和售后服务于一体,技术资金密集。
  现阶段我国住宅产业化刚刚起步,少数大型的房地产公司建造了一些试验楼,但尚未形成规模,配套产品和工艺技术都不成熟。如果想向此方向发展,企业应根据自身的资金、人力资源等情况进行选择。

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